かいもんの賃貸管理 | 横浜の賃貸管理なら【かいもん】

プラン紹介

転貸プラン

管理手数料	月額４％（最低４，０００円）別途消費税
募集業務委託手数料	あり（賃料等総額１ヵ月分）別途消費税
振込事務手数料	オーナー負担（２5０円）別途消費税
入居前写真撮影	あり（無料）
退去立合い	あり（無料）
家賃集金業務	あり
家賃送金日	当月分を当月１０日
家賃保証（滞納時）	あり（制限なし）
設備保証	あり（賃料総額０．５ヵ月分）
苦情対応	あり（２４時間対応）
更新料	更新料の５０％
修繕手配	あり
収支証明書	あり（オーナーズページ発行）
裁判対応	あり（無料）※裁判費用はオーナー負担

※定期借家でかつ当社以外でも募集される場合、
募集業務委託手数料は1.5ヶ月になります。

---

サブリースプラン（空室保障）

契約期間	6年～（見直なし）
免責期間	退去から2カ月
家賃送金日	当月分を当月10日
原状回復費用割合	国土交通省のガイドラインに則り、 オーナー様のご負担分を弊社と折半
振込事務手数料	弊社負担

定期借家契約の中途解約

定期借家契約で入居者が中途解約した場合、短期で再募集するか、再募集を行わず空室のままにしておくかをお選びいただけます。
例）2年契約だったが1年7ヵ月で退去して残り5ヶ月だけの場合

1. 1年未満の短期で再募集する場合、業務委託手数料50％オフ、管理費用4％
2. 再募集せず空室のままとした場合、換気・通気、通水などを1ヵ月に一度、約一時間実施（月額5,000円）

契約時の計算例

賃料195,000円／管理費5,000円／72㎡／礼金1／敷金2の場合

礼金（1ヶ月）	195,000
敷金（2ヶ月）ヶ月）	390,000
家賃（管理費5,000円込）	200,000
募集業務手数料	-200,000
敷金（当社預かり）	（非課税） -390,000
管理手数料（4％）	-8,000
振込事務手数料	-250
ハウスクリーニング㎡×1,000円	-72,000
差引合計	114,750　注1

※差引合計がオーナー様の収入になります。
※赤字部分は税抜になります。
注1：消費税分がさらに差引かれます。

通常の管理委託方式の場合

転貸借方式の場合

転貸によるオーナー様,管理会社それぞれのメリット

１）管理業務の能動化

管理会社が貸主になることができれば、滞納者に対して内容証明を送ったり訴訟を起こしたりなど、管理会社の判断によりスピーディーな対応が可能になります。また、裁判になった際に当事者になることも可能になります。

裁判は貸主・借主といった当事者、またはその代理人となれる弁護士（司法書士）に限られてしまいます。よって従来の代理委託の管理方法の場合、管理会社は裁判で当事者になることができません。対して、転貸であれば「貸主」という立場で裁判に臨むことが可能となります。 代理委託でも弁護士に依頼することはできますが、当然に費用がかかってしまいます。また代理人をたてたとしても、貸主本人の出廷を要望されるケースが多いです。

※海外居住者の場合、原則法人契約が不可となりますが、転貸する事により問題が解消され法人契約も可能となります。

２）非弁活動の回避

転貸によって「貸主」となった管理会社は、自らの権利である家賃債権に基づいて督促行為を行うに過ぎないので、滞納督促行為が非弁活動とならない。また、貸主として督促できるため、オーナーの代理として行うよりも比較的強い立場でものを言うことが可能となる。
※「非弁活動」とは、「弁護士でないものが有償で法律行為を代理すること」であり、代理委託の場合は家賃督促が非弁活動に該当すると言われることもあり得る。

借主の視点から見ても、貸主が素人なのかプロの不動産会社かという違いは様々なトラブルの抑止効果にもなります。よってオーナー様にとっても管理会社が貸主となってくれることで、滞納による追い出しや敷金返還訴訟といった面倒なトラブルを免れることができ、管理会社に一切を任せ ることが可能となります。

サブリース（空室保証の借上げ）とは違い、転借人が居住期間中だけの管理目的の契約となる為、オーナー様からの転貸借契約の解除は可能となります。
※入居者に対しての契約解除は正当事由が必要となります。

☆ハウスクリーニングの例

各所共通	床面清掃、ワックス掛け、壁・天井の埃落とし、照明器具や建具の拭き掃除
ダイニング･キッチン	流し台・吊り戸棚清掃、換気扇清掃
玄関・廊下	下駄箱の汚れ落とし
浴室	鏡拭き清掃、換気扇清掃、浴槽清掃

各居室	サッシ埃除去後拭き清掃、網戸埃落とし、コンセント周りやガラス窓の拭き清掃
トイレ	便器等洗剤清掃、換気扇清掃
洗面所	洗面化粧台（化粧鏡）清掃
バルコニー	清掃

※剥離剤が必要な場合は別途費用が発生します

退去時に必要な手続き

お住まいを退去される際には電気・ガス・水道をはじめとする各種手続きが必要となります。必ず事前に済ませておくようにしてください。

電気、ガス、水道
電気は入居希望者へのご案内がありますので、停止せず継続しておくようお願いします。ガス・水道は事前に停止してかまいませんので、引っ越しをする旨の電話連絡を関係会社にし、日時をご指定いただき、オーナー様立ち会いのもとで停止の処置をいたします。ガスは基本的にその場で当日までの料金を算出することになりますが、水道はクリーニング後までの水道代をご負担いただくことになります。

電話移転
局預け、休止を含めて、電話移転の手続きをお願いします。

郵便物転送
旧住所宛の郵便物は、1年間に限り新住所に転送されますので事前に手続きをお願いします。

住民票の転出などの手続き
旧住所の役所で転出届の手続きを、新住所の役所で転入届の手続きを行ってください。

税務署届出書類
青色申告承認申請書。転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書。

鍵の受け渡し

退去の際、弊社宛にご自宅の全ての鍵を宅配便または書留でお送りください。普通郵便は不可ですのでご注意ください。

荷物の残置について

退去の際は、お荷物や引っ越しのゴミなどが一切残らないようにお願いします。お荷物は全て搬出するか、有料トランクルームなどをご利用ください。もし借主様が荷物の残置を承諾されたとしても、借主様には保管の責任がなく、トラブルにつながりかねないので注意が必要です。

お申し込み・募集について

賃料の査定はお願いできますか？

近隣の相場などを参考に、賃料のアドバイスをいたします。東京・千葉・神奈川・埼玉などの首都圏に精通したスタッフが対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

複数の会社に募集を依頼することは可能でしょうか？

複数での募集も承っておりますが、不動産各社とも同様の賃貸情報サイトに登録するため、結果が大きく変わるものではございません。ただし当社の場合、入居希望者への物件紹介のノウハウや提携法人も保有しているため、よりスピーディで確実に入居希望者を見つけることが可能です。
また1％の積立がなくなるのと設備保証は賃料の1/4になります。
定期借家の場合募集業務委託手数料は1.5ヶ月になります。

契約について

リフォーム代は契約時の賃料から相殺できますか？

はい。リフォーム代は契約時の賃料から差し引かせて頂いておりますのでオーナー様の持ち出しを少なくすることができます。

仲介手数料は誰が、どのくらい支払うのでしょうか？

貸主様・借主様それぞれ賃料の0.5ヶ月（消費税別途）と宅建業法で定められています。ただし、双方の承諾があればどちらかから1ヶ月（消費税別途）とすることもできます。

敷金は預かっていただけますか？

当社がお預かりし、解約後には原状回復費などを除いた分を当社から借主様に返金いたします。

入居中の対応について

苦情対応は受け付けていますか？

借主様からの設備に関する連絡などに対して、24時間対応しております。

賃料が未納の場合はどうなりますか？

賃料の入金管理や未収金対応は当社にて行います。万が一家賃が滞納しても、入居期間中の家賃はかいもんが全てお支払いしますのでご安心ください。

入居中に設備が故障したらどうなりますか？

付帯設備の修理に関しては、賃料の半額までを当社が負担し、当社指定の業者が修理など対応いたします。

解約・更新について

解約の立ち会いではどんなことを行いますか？

解約に伴う建物明渡では、借主様お立合いのもと、補修箇所や費用負担の確認を行います。当社が無料で立ち会わせていただきますのでご安心ください。

入居者退去後は、すぐに居住できますか？

退去翌日からの居住は出来ません。明渡後の清掃工事日をご確認ください。

退去について

鍵を一本だけ、手元に残しておいても大丈夫ですか？

ご家族が空室と思い、鍵を使って開けてしまうトラブルも想定されますので、原則鍵は全てお送りください。

ピアノや食器棚など、残置として使うことを前提に貸すことはできますか？

エアコンやシャワートイレなどを除き、家具やピアノ、家電品などは内見者から敬遠されるケースが多いのでお勧めはしません。基本的には全て搬出するようにお願いします。
また、事前内見の際にエアコンなどが設置されていた場合、確定後に取り外しはできないのでご注意ください。
エアコン、照明、カーテン等は入居者に選んでもらうこともできます。

税金について

確定申告の際、領収書がなくても大丈夫でしょうか？

マンションの管理費や修繕積立金は、口座からの引き落としになっていることが多いので、その金額を転記すれば書類は不要です。
また、領収書がない場合は支払証明書や出金伝票に日付、金額、支払先、内容を記載の上、保存してください。レシートも領収書の代わりになりますので、同様に記載の上、保管しておいてください。

確定申告はいつごろ行うのでしょうか？

毎年2月16日から3月15日まで、管轄の税務署にて行います。前年の1月1日から12月31日までの総収入額から上記の必要経費を差し引いた額に、所得税が課税されます。
初年度は書類が郵送されませんので、ご自身もしくは納税管理人が準備の上、申告をします。

確定申告は郵送でも大丈夫でしょうか？

郵送でも受付が可能です。その場合、書類は2部作成（1部コピー）し、税務署に郵送してください。
切手を貼った返信用封筒も必要となります。

エアコンなどを購入した場合は減価償却資産として認められますか？

使用可能期間が1年未満か、取得価額が10万円未満の場合、その取得価額を全額必要経費とすることができます。
また、取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、使用した年以後3年間の各年で、3分の1の金額を必要経費とすることができます（一括償却資産）。