不動産 かいもんかいもんの賃貸管理 | 横浜の賃貸管理なら【かいもん】

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オーナー様を独自のサービスでサポートします。

オーナー様の良きパートナーを目指し、かいもん独自の賃貸管理サービスをご提案いたします。

「かいもん」ならマンションのオーナー様の貸したいにお答えします。
借りたいお客様に物件をご紹介する客付不動産として営業している「かいもん」だからこそできる借りる側の視点に立ったサービスや
情報収集能力でマンションを貸したいオーナー様を強力にサポートします。
経験豊富なスタッフが対応いたします。横浜・川崎を中心に、首都圏でマンションを貸したいオーナー様はぜひ一度ご相談ください。

かいもんの3つの強み。選ばれる理由。

入居者の募集から退去後まで、かいもんの賃貸管理サービスなら管理手数料4%で、ここまでできます。

「かいもん」は、ファミリー向けの分譲マンション専門で培った独自のサービスに加え、横浜・川崎を中心に首都圏エリアに絞って展開することで質の高いアドバイスをご提供。業務に精通したスタッフがひとつずつ不安を取り除き、オーナー様との信頼関係を築きます。個人のお取引の他、今や大手法人契約率は80%以上。皆様の良きパートナーを目指し、他社にはない独自のサービスや料金体系をご提案いたします。
「突然の転勤でマンションが空室になってしまう」「海外への転勤の間だけ部屋を貸したい」といったオーナー様のお悩みにお答えします。

入居者募集時

管理不動産としてはもちろん、かいもんは客付け不動産としての営業も行っております。
そのためダイレクトに入居者をご紹介したり、その動向をお伝えすることが可能です。

入居期間中のトラブルもカバー

入居期間中の設備故障などオーナー様のご負担分が生じるケースでも『修理』『交換』含めかいもんが負担します。
※募集条件、成約賃料によって負担変動あり。

退去後もカバー

借主様が退去後に、敷金ではまかなえない部屋の修復リフォーム費用を弊社が一部負担します。最大、オーナー様のご負担なく、原状回復を行えます。
※募集条件,成約賃料,入居期間によって負担変動あり。

かいもんなら貸す側の視点のみの管理不動産会社と違い、借りる側の視点も取り入れた募集・広告が可能です。

かいもんなら借りる側の視点も取り入れた募集・広告が可能です。

横浜・川崎・首都圏の賃貸マンション管理なら「かいもん」まで、お気軽にお電話ください。

かいもん

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かいもんの賃貸管理サービスのご紹介

プラン紹介

転貸プラン

管理手数料 月額4%(最低4,000円)別途消費税
募集業務委託手数料 あり(賃料等総額1ヵ月分)別途消費税
振込事務手数料 オーナー負担(250円)別途消費税
入居前写真撮影 あり(無料)
退去立合い あり(無料)
家賃集金業務 あり
家賃送金日 当月分を当月10日
家賃保証(滞納時) あり(制限なし)
設備保証 あり(賃料総額0.5ヵ月分)
苦情対応 あり(24時間対応)
更新料 更新料の50%
修繕手配 あり
収支証明書 あり(オーナーズページ発行)
裁判対応 あり(無料)※裁判費用はオーナー負担

※定期借家でかつ当社以外でも募集される場合、
募集業務委託手数料は1.5ヶ月になります。


サブリースプラン(空室保障)

契約期間 6年~(見直なし)
免責期間 退去から2カ月
家賃送金日 当月分を当月10日
原状回復費用割合 国土交通省のガイドラインに則り、
オーナー様のご負担分を弊社と折半
振込事務手数料 弊社負担

定期借家契約の中途解約

定期借家契約で入居者が中途解約した場合、短期で再募集するか、再募集を行わず空室のままにしておくかをお選びいただけます。
例)2年契約だったが1年7ヵ月で退去して残り5ヶ月だけの場合

  1. 1年未満の短期で再募集する場合、業務委託手数料50%オフ、管理費用4%
  2. 再募集せず空室のままとした場合、換気・通気、通水などを1ヵ月に一度、約一時間実施(月額5,000円)

契約時の計算例

賃料195,000円/管理費5,000円/72㎡/礼金1/敷金2の場合

礼金(1ヶ月) 195,000
敷金(2ヶ月)ヶ月) 390,000
家賃(管理費5,000円込) 200,000
募集業務手数料 -200,000
敷金(当社預かり) (非課税) -390,000
管理手数料(4%) -8,000
振込事務手数料 -250
ハウスクリーニング㎡×1,000円 -72,000
差引合計 114,750 注1

※差引合計がオーナー様の収入になります。
※赤字部分は税抜になります。
注1:消費税分がさらに差引かれます。

転貸の流れ

お申し込みから募集開始、契約まで、これまでファミリー向け物件に特化したノウハウを活かして皆様のご希望にお応えします。
入居後は賃料保証やクレーム対応、修繕手配などきめ細かなサービスをご提供いたします。

STEP1 査定

かいもん

サービス管理プランの説明

オーナー様

サービス管理プランの確認

STEP2 相談

かいもん

賃料査定募集条件の提案

オーナー様

募集条件決定

STEP3 お申込手続き

かいもん

間取図作成/写真撮影

オーナー様

お申込書類の提出

STEP4 募集開始

かいもん

リフォームのご提案/御見積

オーナー様

募集状況のご確認/リフォーム料金のご確認/お引越し

STEP5 入居者決定・契約

かいもん

契約手続き/書類作成/審査
リフォームの実施室内確認写真

オーナー様

業務委託手数料のお支払

STEP6 入居中(かいもんサポート)

かいもん

入居中の設備保証積立開始


STEP7 更新と解約

かいもん

退去立ち会い(サービス内)

STEP8 再募集

かいもん

再募集


通常の管理委託方式の場合

賃貸借契約の当事者

転貸借方式の場合

賃貸借契約の当事者

転貸によるオーナー様,管理会社それぞれのメリット

1)管理業務の能動化

管理会社が貸主になることができれば、滞納者に対して内容証明を送ったり訴訟を起こしたりなど、管理会社の判断によりスピーディーな対応が可能になります。また、裁判になった際に当事者になることも可能になります。

裁判は貸主・借主といった当事者、またはその代理人となれる弁護士(司法書士)に限られてしまいます。よって従来の代理委託の管理方法の場合、管理会社は裁判で当事者になることができません。対して、転貸であれば「貸主」という立場で裁判に臨むことが可能となります。 代理委託でも弁護士に依頼することはできますが、当然に費用がかかってしまいます。また代理人をたてたとしても、貸主本人の出廷を要望されるケースが多いです。

※海外居住者の場合、原則法人契約が不可となりますが、転貸する事により問題が解消され法人契約も可能となります。

2)非弁活動の回避

転貸によって「貸主」となった管理会社は、自らの権利である家賃債権に基づいて督促行為を行うに過ぎないので、滞納督促行為が非弁活動とならない。また、貸主として督促できるため、オーナーの代理として行うよりも比較的強い立場でものを言うことが可能となる。
※「非弁活動」とは、「弁護士でないものが有償で法律行為を代理すること」であり、代理委託の場合は家賃督促が非弁活動に該当すると言われることもあり得る。

借主の視点から見ても、貸主が素人なのかプロの不動産会社かという違いは様々なトラブルの抑止効果にもなります。よってオーナー様にとっても管理会社が貸主となってくれることで、滞納による追い出しや敷金返還訴訟といった面倒なトラブルを免れることができ、管理会社に一切を任せ ることが可能となります。

サブリース(空室保証の借上げ)とは違い、転借人が居住期間中だけの管理目的の契約となる為、オーナー様からの転貸借契約の解除は可能となります。
※入居者に対しての契約解除は正当事由が必要となります。

契約・募集について

入居者が決定したら、オーナー様と弊社で借り受け(転貸原賃貸借契約書)を弊社と入居者で貸与(転貸借契約)を取り交わします。
賃貸借契約には、大きくわけて「定期」と「普通」の2種類があり、賃貸の期間や家賃の設定などの条件によってお選びいただけます。

  一時使用 or 定期建物賃貸借契約 普通賃貸借契約
特徴 国内や海外への転勤などで、帰任期間が
ある程度分かっている方向けの契約
比較的長期での貸し出しを
想定されている方向けの契約
メリット 期間限定で契約できる
入居者は期間満了時に退去(合意があれば再契約も可)
契約終了後は、オーナー様が再び居住または売却も可能
相場に応じて家賃を設定しやすい
大手法人契約がしやすい
デメリット 期限付きのため、相場よりも家賃が低くなるケースが多い
オーナー様からの中途解約は不可
契約更新がない旨を記載した書面が必要
大手法人契約が原則不可
入居者が自主的に退去するまで更新が続くため、
オーナー様の都合による解約ができない
オーナー様からの中途解約は不可(更新期間を含む)
  • ☆定期建物賃貸借契約で契約満了後の入居者が退去していない場合、明渡の手続きを行います。
     これによって、入居者とオーナー様とのトラブルを回避いたします。オーナー様に代わって裁判手続きも可能です。
  • ☆入居者決定時には、賃料等1ヶ月分(税別)の利用料金が発生いたします。以後、毎月の管理手数料(賃料の4%〈税別〉)と送金手数料250円(税別)が必要となります。

賃料、諸費用などの条件設定

□賃料
オーナー様の収入となります。周辺の相場を考慮して、担当者が適正な賃料をご提案いたします。分譲マンションで管理費を借主様にご負担いただく場合は、その管理費の金額を明示する必要があります。管理費相当額は賃料に加算しておき、管理費は「なし」と表現することも可能です。

□礼金(保証金)
契約時に受領し、オーナー様の収入となります。

□敷金
弊社が預かり、解約時に入居者の債務を精算し、残金を入居者に返還いたします。

□更新料
オーナー様と当社で新賃料1ヶ月分を折半します。

入居前撮影について

入居者が入居する前に、室内のキズや汚れを撮影し、退去時の損傷査定資料といたします。かいもんでは入居前撮影も無料でご対応いたします。

入居前撮影について

  • 固定資産税・都市計画税
  • 建物の減価償却費
  • ローン借入に伴う支払利息
  • 火災保険料
  • 修理費・修繕費
  • 支払手数料・管理手数料

税金について

賃料をはじめとする、ご自宅の賃貸による収入は、不動産所得として所得税対象となります。ただし、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを必要経費として控除することができます。

また、オーナー様は所得税法により確定申告が義務付けられます。毎年1月1日~12月31日までの総収入額から上記の必要経費を差し引いた額に、所得税が課税されます。詳細は国税局や税務署にご相談ください。

※青色申告することで青色申告特別控除として不動産所得(利益)から10万円控除することができます。但し事業開始から2か月以内に届出の提出が必要です。詳細は当社担当にご確認ください。

owners page  「オーナーズページ」 https://fudosanc.com/fgg/

専用のサイト「オーナーズページ」には、個別に発行したID・パスワードでログインしていただけます。
時間や場所を問わず、リアルタイムで募集状況をご覧いただけるほか、収支報告書もご確認いただけます。
また、募集状況は別途ご報告のうえ、募集条件の見直しもご提案いたします。

海外へ転居の場合

オーナー様が海外赴任などで1年以上海外へ転居される場合、原則として日本に住所のない「非居住者」となりますが、
日本で発生した所得については日本の所得税法が適用され、確定申告が義務付けられます。
海外では納税ができないため、日本を離れたオーナー様に代わって確定申告書の提出や税金の納付などを行う
納税管理人を立てていただく必要があり、税務署からの書類は納税管理人宛に送付されることになります。

借主が個人の場合

借主が個人の場合には、借主側に源泉徴収の義務はありません。オーナー様が確定申告を行い、賃貸収入の利益に対する所得税を納税することになります。
※原則として1年に一度確定申告します。

オーナー様が公務員の場合

公務員は海外転居しても国内居住者扱いとなるため、源泉徴収の対象となりません。

借主が法人の場合

比較

借主が法人の場合には、借主側に源泉徴収の義務があります。貸収入の20.42%が源泉徴収され、オーナー様にはその分を差し引いた額がお振込みされます。オーナー様は確定申告を行わなければなりませんが、通常は源泉徴収された金額の方が多くなるため、過払い分の還付を受けることになります。
※大手法人契約の場合、借主側に納税義務がある為、原則契約不可となります。
※確定申告は5年間遡って申告可能です。

かいもんの転貸なら…

かいもんプランの場合、弊社に納税義務が移行し、大手法人契約も可能になります。また、転貸の場合弊社が「貸主」として入居者に応対することになり、トラブル対応はもちろん、万一裁判に発展した場合も弊社がオーナー様の代わりに直接対応できるため、お手を煩わすことがございません。

リフォームについて

早期に入居希望者を集めるにはハウスクリーニングや畳・障子・襖の張り替えなどリフォームが欠かせません。
入居者の退去後オーナー様が気持ちよく暮らすためにもリフォームは必要だとかいもんは考えます。
かいもんのリフォームは自社施工だから入居時のリフォーム費用は契約金と相殺で手出し金不要、退去後のリフォーム費用も一部かいもんが負担します。もちろんリフォームのクオリティにも自信があります。
※募集条件、成約賃料、入居期間によって変動します。詳しくはお問合せください。

☆ハウスクリーニングの例

各所共通 床面清掃、ワックス掛け、壁・天井の埃落とし、照明器具や建具の拭き掃除
ダイニング・キッチン 流し台・吊り戸棚清掃、換気扇清掃
玄関・廊下 下駄箱の汚れ落とし
浴室 鏡拭き清掃、換気扇清掃、浴槽清掃
各居室 サッシ埃除去後拭き清掃、網戸埃落とし、コンセント周りやガラス窓の拭き清掃
トイレ 便器等洗剤清掃、換気扇清掃 
洗面所 洗面化粧台(化粧鏡)清掃
バルコニー 清掃

※剥離剤が必要な場合は別途費用が発生します

施工事例 ビフォー・アフター 写真はクリックで拡大します。

施工実例ビフォアー 施工実例アフター
施工実例ビフォアー 施工実例アフター
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施工実例ビフォアー 施工実例アフター
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施工実例ビフォアー 施工実例アフター
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退去・更新と解約

退去時に必要な手続き

お住まいを退去される際には電気・ガス・水道をはじめとする各種手続きが必要となります。必ず事前に済ませておくようにしてください。

電気、ガス、水道
電気は入居希望者へのご案内がありますので、停止せず継続しておくようお願いします。ガス・水道は事前に停止してかまいませんので、引っ越しをする旨の電話連絡を関係会社にし、日時をご指定いただき、オーナー様立ち会いのもとで停止の処置をいたします。ガスは基本的にその場で当日までの料金を算出することになりますが、水道はクリーニング後までの水道代をご負担いただくことになります。

電話移転
局預け、休止を含めて、電話移転の手続きをお願いします。

郵便物転送
旧住所宛の郵便物は、1年間に限り新住所に転送されますので事前に手続きをお願いします。

住民票の転出などの手続き
旧住所の役所で転出届の手続きを、新住所の役所で転入届の手続きを行ってください。

税務署届出書類
青色申告承認申請書。転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書。

鍵の受け渡し

退去の際、弊社宛にご自宅の全ての鍵を宅配便または書留でお送りください。普通郵便は不可ですのでご注意ください。

荷物の残置について

退去の際は、お荷物や引っ越しのゴミなどが一切残らないようにお願いします。お荷物は全て搬出するか、有料トランクルームなどをご利用ください。もし借主様が荷物の残置を承諾されたとしても、借主様には保管の責任がなく、トラブルにつながりかねないので注意が必要です。

鍵の受け渡し/荷物の残置について

契約期間満了の前に、更新または解約の手続きを行っていただきます。ここでは、それぞれのポイントについてご紹介します。

更新について

契約期間満了の3カ月前から、オーナー様のご依頼に基づき更新手続きをお引き受けします。更新条件設定(覚書作成等)を行わなかった場合、従来の条件・契約内容が適用され、期間の定めがない契約となってしまうのでご注意ください。
※定期建物賃貸借契約の場合、入居者は基本的に、契約期間満了時に退去することとなります。

解約について

オーナー様からの解約には正当事由が必要となり、更新節目の1年前から6ヶ月前に予告する必要があります。入居者が解約を拒否した場合は、正当事由を考慮した司法判断が優先されます。また、入居者からの解約の場合は正当事由を必要としなく、予告期間は随時、1ヶ月前となります。

建物明渡について

解約時の建物明渡は、入居者様のお立合いのもとで行い、当社が無料で立会い。補修箇所や費用負担の確認を行います。また再募集に伴うリフォームのご提案など、解約に関する一連の業務を行います。

定期借家契約の中途解約

入居者から当社がお預かりしている敷金に関しては、原状回復費用の負担分けの合意が済んだ後、借主債務控除の上、当社から入居者に送金します。

横浜・川崎・首都圏の賃貸マンション管理なら「かいもん」まで、お気軽にお電話ください。

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よくある質問|かいもんの賃貸管理サービス

よくある質問

お申し込み・募集について

賃料の査定はお願いできますか?

近隣の相場などを参考に、賃料のアドバイスをいたします。東京・千葉・神奈川・埼玉などの首都圏に精通したスタッフが対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

複数の会社に募集を依頼することは可能でしょうか?

複数での募集も承っておりますが、不動産各社とも同様の賃貸情報サイトに登録するため、結果が大きく変わるものではございません。ただし当社の場合、入居希望者への物件紹介のノウハウや提携法人も保有しているため、よりスピーディで確実に入居希望者を見つけることが可能です。
また1%の積立がなくなるのと設備保証は賃料の1/4になります。
定期借家の場合募集業務委託手数料は1.5ヶ月になります。

契約について

リフォーム代は契約時の賃料から相殺できますか?

はい。リフォーム代は契約時の賃料から差し引かせて頂いておりますのでオーナー様の持ち出しを少なくすることができます。

仲介手数料は誰が、どのくらい支払うのでしょうか?

貸主様・借主様それぞれ賃料の0.5ヶ月(消費税別途)と宅建業法で定められています。ただし、双方の承諾があればどちらかから1ヶ月(消費税別途)とすることもできます。

敷金は預かっていただけますか?

当社がお預かりし、解約後には原状回復費などを除いた分を当社から借主様に返金いたします。

入居中の対応について

苦情対応は受け付けていますか?

借主様からの設備に関する連絡などに対して、24時間対応しております。

賃料が未納の場合はどうなりますか?

賃料の入金管理や未収金対応は当社にて行います。万が一家賃が滞納しても、入居期間中の家賃はかいもんが全てお支払いしますのでご安心ください。

入居中に設備が故障したらどうなりますか?

付帯設備の修理に関しては、賃料の半額までを当社が負担し、当社指定の業者が修理など対応いたします。

解約・更新について

解約の立ち会いではどんなことを行いますか?

解約に伴う建物明渡では、借主様お立合いのもと、補修箇所や費用負担の確認を行います。当社が無料で立ち会わせていただきますのでご安心ください。

入居者退去後は、すぐに居住できますか?

退去翌日からの居住は出来ません。明渡後の清掃工事日をご確認ください。

退去について

鍵を一本だけ、手元に残しておいても大丈夫ですか?

ご家族が空室と思い、鍵を使って開けてしまうトラブルも想定されますので、原則鍵は全てお送りください。

ピアノや食器棚など、残置として使うことを前提に貸すことはできますか?

エアコンやシャワートイレなどを除き、家具やピアノ、家電品などは内見者から敬遠されるケースが多いのでお勧めはしません。基本的には全て搬出するようにお願いします。
また、事前内見の際にエアコンなどが設置されていた場合、確定後に取り外しはできないのでご注意ください。
エアコン、照明、カーテン等は入居者に選んでもらうこともできます。

税金について

確定申告の際、領収書がなくても大丈夫でしょうか?

マンションの管理費や修繕積立金は、口座からの引き落としになっていることが多いので、その金額を転記すれば書類は不要です。
また、領収書がない場合は支払証明書や出金伝票に日付、金額、支払先、内容を記載の上、保存してください。レシートも領収書の代わりになりますので、同様に記載の上、保管しておいてください。

確定申告はいつごろ行うのでしょうか?

毎年2月16日から3月15日まで、管轄の税務署にて行います。前年の1月1日から12月31日までの総収入額から上記の必要経費を差し引いた額に、所得税が課税されます。
初年度は書類が郵送されませんので、ご自身もしくは納税管理人が準備の上、申告をします。

確定申告は郵送でも大丈夫でしょうか?

郵送でも受付が可能です。その場合、書類は2部作成(1部コピー)し、税務署に郵送してください。
切手を貼った返信用封筒も必要となります。

エアコンなどを購入した場合は減価償却資産として認められますか?

使用可能期間が1年未満か、取得価額が10万円未満の場合、その取得価額を全額必要経費とすることができます。
また、取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、使用した年以後3年間の各年で、3分の1の金額を必要経費とすることができます(一括償却資産)。

よくある質問

簡単30秒 賃料査定

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